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    新闻背景

    １月１０日本报以《万元房价 商家还喊涨》为题，独家报道了北京市新建商品房均价冲破每平方米１万元大关后的楼市走向问题。房价逆风飞扬，让人噤若寒蝉。近日，中国社会科学院发布的２００７年世界经济形势分析与预测黄皮书就警示说：中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙。

日本的房产泡沫是我们的一面镜子

    何谓泡沫经济？它是对一地虚假繁荣经济的比喻，意指经济的发展不是凭内力给驱出来的，而是在搓衣板上由肥皂给搓出来的光环。这个看上去美丽的泡泡停留的时间短暂，一阵微风、一次光照，就足可让泡泡化为乌有。1985年，日本在“广场协议”的拉动下，日元大幅升值，房市急剧升温。在此后6年内，日本各大城市的地价狂涨3倍多，需求旺盛，整个日本囤房炒房者众。政府的各种遏制手段屡屡败北，房价像一头倔强的长颈鹿一直高挺难下。

    孰料转瞬间，房市泡沫的破灭撕破了表面繁华，在进入上世纪90年代以后，日本房市可谓轰然降温，接着就出现了全国性的大暴跌，银行在巨额坏账、呆账的重负下，不得不举起了破产的“白旗”，就连金贵为世界第九大银行的日本长期信用银行，也未逃厄运，时任总裁的大野木克信被扔进了监门。相关产业也牵涉进去，整个日本经济受到重创。此后10年，日本长期处于萧条期，被经济学界称为“丢失的10年”。

    历史是一面镜子，日本教训可资我们警惕。即便日本丢失了10年，由于他们尽早挤兑掉了泡沫，让房市回归于良性与理性发展。近日联合国一份研究资料显示，目前，日本的人均资产高达18.1万美元，是美国人的1.3倍，德国人和法国人的2倍；而我国由于人口多、底子薄、耕地少的国情，经济的发展还没有“内劲”去抗衡“丢失10年”的悲情折腾。[进入]

宏观调控从普通住宅入手

    渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡认为，“房价肯定要涨”，但涨价不一定是坏事，关键是看涨的是哪个部分，是调控宝马、奔驰类的高档住房，还是调控公交系统类的低价住房。如果是后者就是对的。

    将身价不菲的豪宅比做宝马，而把百姓日常居住的房子比作公共汽车，在笔者看来，这一比喻是道出了豪宅与普通住宅之间的关系与定位。

    的确，在泡沫依然存在的房地产业，是调控“宝马”还是调控“公共汽车”，政府在进行宏观调控时，有必要分清主次。[进入]

房价连续上涨租金基本不变 非理性增长风险堪忧

    资产的价格会有一定的泡沫，但泡沫总是要崩溃的。而且，泡沫越是接近崩溃，价格上升就越快。从理论上看，泡沫存在概率越小，需要用来补偿泡沫破裂损失的预期收益就越大。房价无理由快速增长正预示着泡沫崩溃即将来临。

    更令人对高房价怀疑的是，如今房子租金较为便宜，也相对稳定。甚至有些地方租金反而下跌。一个健康的房地产市场，房价应该与房屋租金同步上涨。可是中国这几年房价连续上涨，租金却基本不变，说明房价上涨多为非理性。大量资金为追求高利润涌入这个市场，使房地产市场泡沫化程度加深。[进入]

滥用权力吹大房产泡沫

    “房产泡沫”其实是“权力泡沫”的缩影。“房产泡沫”呈现的结构性缺陷，在于本就稀缺的土地资源被人为操控。在土地资源的“入口”，一些地方政府通过城市改造、拆迁、征地等途径，将大量城乡土地收于手中，由于缺乏足够公平透明的谈判机制，以及民众与地方政府之间先天存在的利益博弈力量不对称，巨大的价格“剪刀差”由此形成。

    在土地资源的“出口”，一些地方政府通过“市场化”的土地竞拍，获得巨额资金。同时又没有将这部分资金用于公共建设，反而推卸建设廉租房和经济适用房的责任，导致民众被全体推向商品房市场，加剧了供需关系的紧张。